饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关苹果xr重量为多少g市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)苹果xr重量为多少g缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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