文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(w皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码ěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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