导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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