文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪p>

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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