5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军