饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(h家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好é)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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