5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％im医学上是什么意思、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退<im医学上是什么意思span style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>im医学上是什么意思出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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