一尺九的腰围是多少厘米一尺九的腰围是26还是27-成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修

一尺九的腰围是多少厘米一尺九的腰围是26还是27 民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15一尺九的腰围是多少厘米一尺九的腰围是26还是27亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。一尺九的腰围是多少厘米一尺九的腰围是26还是27ong>

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。