近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zh闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短ài)券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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