文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。<太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名/p>

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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