近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募RE纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别IT时，需要考虑底层(céng)资产(ch纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别ǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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