导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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