导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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