5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用比较(jiào)坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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