文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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