“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的(de)愈加明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和(hé)投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复地杀(shā)到了(le)底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　3千克是多少斤 1千克是一斤吗ong>三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的(de)最低(dī)水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未(wèi)来市场3千克是多少斤 1千克是一斤吗(chǎng)，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来(lái)衡量(liàng)一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净(jìng)负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了(le)公(gōng)司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各(gè)维度的(de)实际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实(shí)会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并(bìng)不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金”“全(quán)国(guó)社(shè)保(bǎo)基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集(jí)团(tuán)仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的(de)土储补充同(tóng)样较为(wèi)积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来多(duō)家机(jī)构(gòu)的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务(wù)、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去的(de)数据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好和内装相关的(de)行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季报的(de)十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股3千克是多少斤 1千克是一斤吗票还有金地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内(nèi)上(shàng)涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外(wài)，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三(sān)轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司(sī)很少，因为(wèi)物(wù)业(yè)公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为(wèi)保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

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