5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Win接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思d统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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