导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城junk food 可数吗，junk food是单数还是复数镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅junk food 可数吗，junk food是单数还是复数占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数ái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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