一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的(de)消(xiāo)息在房(fáng)产(chǎn)圈刷(shuā)屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么这(zhè)么(me)重(zhòng)要？首先(xiān)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价被称为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条政策的城(chéng)市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前(qián)三的核心(xīn)城(chéng)市。所以，深圳的(de)一举一(yī)动(dòng)都具有风(fēng)向标意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二手(shǒu)房指导价(jià)如果取消，首先有利于深(shēn)圳二手房回(huí)暖，然后二手(shǒu)房回暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最(zuì)后深圳楼(lóu)市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银(yín)行核定房价以网签备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未(wèi)接(jiē)到正式通知(zhī)，目前仍(réng)按参(cān)考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需(xū)要(yào)持续的(de)关(guān)注。

　　易(yì)居研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)严(yán)跃(yuè)进认(rèn)为(wèi)，本次政策大概率为真，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照(zhào)新(xīn)的规则进行，但不会出台(tái)正式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事(shì)情(qíng)，是(shì)不用发(fā)文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横(héng)空出世。当时，深(shēn)圳一(yī)口气(qì)公布了全市3595个小区的参(cān)考价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区(qū)的高(gāo)价(jià)盘，直接(jiē)按照当(dāng)时(shí)的市场(chǎng)价(jià)打(dǎ)了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉害，但经历(lì)了(le)这两年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么(me)首(shǒu)付(fù)3成210万，加上需要全款支(zhī)付(fù)的部分，实际首付去到(dào)了510万，相(xiāng)当(dāng)于首付(fù)5成了（多给210万首付）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考(kǎo)价以(yǐ)后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个(gè)城市陆(lù)续(xù)跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安(ān)居客(kè)的(de)统计，实施(shī)二(èr)手房指导(dǎo)价的(de)10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的影(yǐng)响，二(èr)手房更(gèng)是惨不(bù)忍睹。以(yǐ)2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国70个大中城市房(fáng)价只(zhǐ)有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代(dài)价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数(shù)据显示(shì)：成交量上，二(èr)手(shǒu)房指导价出台(tái)当年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格(gé)方面，与二(èr)手房指导价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)价低于及接(jiē)近参(cān)考价的房(fáng)源占(zhàn)比(bǐ)大(dà)幅增(zēng)加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能(néng)深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东(dōng)，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了(le)2套(tào)华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例属实，买家(jiā)的(de)实际购房成本高达20万(wàn)/平(píng)，目前价(jià)格跌至14万/平(píng)，叠加这(zhè)三年的(de)房(fáng)贷和持有成(chéng)本，差不多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年新低(dī)，学(xué)区房神话(huà)不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了(le)二手房(fáng)指导价的(de)城(chéng)市陆(lù)陆续续(xù)低(dī)调退出，目(mù)前只有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一(yī)线城市也不端着(zhe)了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的(de)3月份70个大中(zhōng)城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况来看(kàn)，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然(rán)是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同比增长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可(kě)能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联(lián)合发(fā)文(wén)，全面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户”全国实(shí)施，这是一条被广泛(fàn)好评的(de)新政。对(duì)于激(jī)活二手房(fáng)交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常(cháng)识，从字面理解(jiě)一下这两个(gè)词，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不(bù)行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一(yī)大波正在(zài)路(lù)上...

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