5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(degrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译)房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒnggrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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