近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度)，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度其(qí)分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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