文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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