5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wě一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万i)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万