5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，祈使句例子英语，祈使句例子10个在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(祈使句例子英语，祈使句例子10个chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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