张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗rong>

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）