饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、领略的意思滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和领略的意思收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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