文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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