近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。sand可数吗还是不可数，thousand可数吗>

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择sand可数吗还是不可数，thousand可数吗产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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