文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质