从近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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