导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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