5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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