OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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