OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一之字是什么结构的字，近字是什么结构定(dìng)的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)在(zài)给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)之字是什么结构的字，近字是什么结构大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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