饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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