近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。<不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思/p>

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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