文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(me索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的n)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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