一线城市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取(qǔ)消二手房(fáng)指(zhǐ)导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什么这么(me)重要？首先二手房指导(dǎo)价(jià)被(bèi)称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是(shì)最后一个还(hái)在(zài)“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前(qián)三(sān)的核(hé)心城市。所以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导价如(rú)果取消(xiāo)，首先有利于(yú)深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深(shēn)圳楼市(shì)回(huí)暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二手(shǒu)房指导价”正式结(jié)束。传(chuán)言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官(guān)方文件(jiàn)。据证券时(shí)报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示“尚(shàng)未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍按参(cān)考价办(bàn)理按揭”。所(团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次政(zhèng)策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新的(de)规则(zé)进行，但(dàn)不会出台(tái)正(zhèng)式文件。

　　有(yǒu)时候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼市二手(shǒu)房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深(shēn)圳(zhèn)一口气(qì)公布(bù)了全(quán)市3595个(gè)小区的(de)参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心(xīn)区的(de)高价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银(yín)行只能按(àn)照(zhào)指导价来计算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当(dāng)时(shí)大(dà)家(jiā)还不觉(jué)得厉(lì)害，但经(jīng)历(lì)了这两年(nián)的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的(de)部分，实(shí)际(jì)首付去到(dào)了510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大(dà)批量买(mǎi)家，失去了(le)购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也确(què)实证明(míng)了，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居(jū)客(kè)的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据为例(lì)，全国(guó)70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉(chén)重(zhòng)代价

　　据(jù)深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示(shì)：成交量(liàng)上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十年(nián)最低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高(gāo)峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的(de)房源占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年(nián)一季(jì)度，深圳各(gè)区二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参考价(jià)。

　　只有(yǒu)真实(shí)经历其(qí)中的(de)人，才(cái)能(néng)深(shēn)切(qiè)的感知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费破(pò)产(chǎn)。据(jù)媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际(jì)购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平(píng)，叠加这三年的房贷(dài)和持有成(chéng)本(běn)，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两(liǎng)年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年(nián)新低，学区房神(shén)话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥(huī)泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的(de)基调下(xià)，2022年(nián)以来(lái)，实施(shī)了二手房指导价的城市陆(lù)陆(lù)续续低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市也不(bù)端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试点多(duō)子女家(jiā)庭(tíng)和职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的3月份70个大(dà)中城(chéng)市商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格变动情况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是(shì)同(tóng)比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长(zhǎng)了，其(qí)他二线(xiàn)城(chéng)市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格(gé)都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文(wén)，全(quán)面推动(dòng)二手房(fáng)“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这(zhè)是(shì)一条被广泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对(duì)于激活二手房交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业要(yào)发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从字面理解(jiě)一下(xià)这两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上面(miàn)不(bù)就塌了(le)嘛(ma)？压舱石如果压不(bù)住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路上...

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