5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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