文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗(bǎn)预售制”

　　拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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