5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗