5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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