万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(d科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容e)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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