饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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