5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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