导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩>我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩g>

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。