5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù两丈等于多少米)的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(k两丈等于多少米ǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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