5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xi张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表à)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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