近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分四大灵猴的兵器叫什么名字红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不四大灵猴的兵器叫什么名字等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金四大灵猴的兵器叫什么名字基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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