导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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